ОГЛАВЛЕНИЕ

Проверка истории квартиры                   • Основной договор и передаточный акт

Предварительный договор                      • Передача денег

Аванс или задаток?                                  • Регистрация сделки

Оформление сделки купли-продажи квартирыОформление сделок с недвижимостью — сложный и ответственный процесс. При необходимости разобраться в нем под силу любому человеку, не имеющему юридической подготовки.

Ошибка на этом этапе может обернуться лишением квартиры и денег. Необходимо проявить внимание и осторожность к приобретаемому  объекту, предоставленным другой стороной документам, к заключаемым договорам.

Затраты времени, нервов и сил окажутся ненапрасными. Знание основных тонкостей оформления купли-продажи жилья позволит избежать непредвиденных ситуаций и печальных последствий.

 

Проверка истории квартиры

Покупка недвижимости в России — небезопасная сделка. Чтобы минимизировать риски, покупателю стоит проверить историю квартиры и всех ее правообладателей. Перед тем, как начать документальное оформление купли-продажи квартиры, нужно запросить у продавца для ознакомления следующие документы:

  1. Техпаспорт квартиры. В нем подробно описаны все параметры жилья. При отсутствии его у продающей стороны документ можно заказать в БТИ.
  2. Кадастровый паспорт. Выдается в МФЦ или кадастровой палате. Отражает все производимые перепланировки помещения.
  3. Выписка из ЕГРП. Содержит сведения: о владельце, об основаниях получения права на собственность, об обременениях, о судебных решениях. Ее может без уведомления продавца заказать в Росреестре или МФЦ сам покупатель по заявлению.
  4. Архивная выписка из домовой книги по форме 9. Отражает данные о том, кто и когда был в квартире прописан, куда и по какой причине выбыл.
  5. Выписка из лицевого счета бухгалтерии ТСЖ или ЖЭУ. Содержит характеристики квартиры, данные о задолженности по оплате ЖКУ.
  6. Справка из налоговой об отсутствии у продавца долга по уплате налогов (на дарение, наследование), если жилье получено по наследству или дарственной.
  7. Справка от продавца из наркологического и психоневрологического диспансера. Подтверждает вменяемость продавца. Особенно актуальна, если квартира продается по заниженной стоимости или через доверенное лицо.

В каждом отдельном случае могут потребоваться и дополнительные документы. Если проверка прошла успешно, приступают к оформлению договора.

 

Предварительный договор

После устного обсуждения покупателем и продавцом всех тонкостей предстоящей сделки и достижения обоюдного согласия, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Оформлять его необязательно. Он составляется в тех случаях, если в данный момент одна из сторон не готова к подписанию основного договора. Например, покупатель не имеет необходимой денежной суммы или у продавца отсутствуют некоторые необходимые для совершения операции документы.

Читайте также:  Задаток при покупке квартиры

Предварительный договор не предоставляет право собственности на квартиру. Он фиксирует желание участников операции в будущем заключить основное соглашение на намеченных условиях. Порядок его заключения регламентируется ст. 429 ГК РФ.

Чтобы предварительный документ был юридически значимым, его необходимо оформить правильно. Составляется он в письменной форме и должен иметь следующие пункты:

  • Паспортные данные сторон, включая прописку.
  • Цель составления. Здесь указывается, что далее будет заключено основное соглашение купли-продажи квартиры. Описываются ее характеристики: адрес, этаж, площадь и т. д.
  • Право собственности на недвижимость с указанием данных свидетельства о регистрации.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Условия сделки: стоимость имущества, размер аванса или задатка, порядок передачи ключей, возмещаемая продавцом сумма при неисполнении своих обязательств, гарантии юридической чистоты объекта недвижимости, кем оплачиваются расходы  в ходе сделки, штрафы за неисполнение пунктов соглашения и т. д.
  • Основания для расторжения: ухудшение состояния жилья, изменение его стоимости, неисполнение сторонами обязательств.
  • Количество экземпляров, дата, подписи сторон.

Предметом предварительного соглашения являются обязанности сторон. Объектом — квартира. Если срок составления основного договора в предварительном не указан, то он должен быть подписан в течение года.

Расторгается договор по взаимному согласию сторон. Если по истечении года ни один из контрагентов не приступил к исполнению обязательств по предварительному соглашению, его действие автоматически прекращается.

А если одна из сторон отказывается подписать основной договор, нарушая условия предварительного, вторая может подать в суд на виновника и заставить его сделать это принудительно.

 

Аванс или задаток?

Обычно после подписания предварительного документа покупатель вносит аванс или задаток — до 10% от стоимости квартиры.

Задаток — это сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве предоплаты и доказательства исполнения обязательств по договору. Это более ответственный способ подтверждения достигнутого соглашения. Если клиент вдруг передумает, задаток остается у продавца. В обратном случае — возвращается покупателю в двукратном размере.

Аванс — минимальная часть оплаты стоимости квартиры, необходимая для бронирования выбранного варианта. Он подлежит возврату при отказе от сделки одной из сторон.

Читайте также:  Документы при покупке квартиры 2017

При любом из вышеуказанных способов передачи денег оформляется соглашение, в котором прописываются сумма, ссылка на договор, порядок расчетов и получения денег, права и обязанности сторон, ответственность за их неисполнение. Оно может иметь форму расписки, написанной продавцом шариковой ручкой, с указанием следующих данных:

  1. ФИО продавца и покупателя;
  2. паспортные данные;
  3. прописка и адрес фактического проживания;
  4. данные о квартире (стоимость, адрес, площадь);
  5. срок исполнения обязательств по авансу (задатку);
  6. передаваемая сумма числом и прописью.

Нелишним будет нотариальная заверка документа на передачу денег.

 

Основной договор

Оформление сделки купли-продажи квартирыУспешное оформление купли-продажи квартиры напрямую зависит от грамотно составленного основного договора.

При его подписании сделка, оговоренная в предварительном соглашении, считается заключенной.

Составляется он в письменной форме и содержит практически аналогичные предварительному соглашению сведения, отличие в том, что предметом выступает покупка жилья, а не договоренность об этом. В нем подробно описываются данные:

  • о сторонах сделки, их правах, обязанностях, ответственности;
  • о квартире: характеристика и правоустанавливающие сведения;
  • о стоимости, порядке расчета и передачи жилья;
  • о собственниках: порядке снятия их с учета и освобождения продаваемой площади;
  • о дополнительных условиях: решении споров, непредвиденных ситуациях, приложениях к договору и т. д.

Если владелец жилья — несовершеннолетний или гражданин с ограниченной дееспособностью, то договор необходимо заверить у нотариуса.

 

Передаточный акт

Передача продавцом отчуждаемого объекта покупателю оформляется актом передачи. Он является подтверждением исполнения сторонами обязательств по договору. Перед подписанием акта следует внимательно осмотреть приобретаемую квартиру, ведь впоследствии претензии к состоянию жилья будут необоснованными.

Документ должен включать основные пункты:

  1. дата и место подписания;
  2. паспортные данные сторон;
  3. характеристики квартиры;
  4. реквизиты основного договора;
  5. данные о состоянии жилья и отсутствии обоюдных претензий;
  6. прочие условия: передача ключей, оплата коммунальных услуг текущего месяца и т. д.;
  7. подписи сторон с расшифровкой.

Акт может составляться в виде отдельного документа или соответствующие пункты включаются непосредственно в договор. При этом в соглашении прописывается, что со дня подписания оно имеет силу акта приема-передачи продаваемого объекта недвижимости и обязанности продавца перед покупателем считаются исполненными.

Отделения Россреестра некоторых регионов России не требуют наличия данного документа в составе бумаг на регистрацию. При этом акт может составляться по завершении регистрационных действий.

 

Передача денег

По условиям договора покупатель обязан произвести оплату за приобретенное жилье.

Читайте также:  Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры?

При передаче денег наличными оформляется расписка в их получении. Она пишется продавцом собственноручно в присутствии покупателя и содержит сведения:

  • город, дата прописью;
  • все паспортные данные сторон;
  • сумма цифрами и прописью;
  • номер, адрес квартиры;
  • реквизиты договора купли-продажи;
  • запись о полном расчете и отсутствии претензий;
  • ФИО и подпись продавца.

Если деньги передаются в присутствии свидетелей, их данные и подписи также необходимо указать.

При передаче крупных сумм чаще практикуется использование банковской ячейки или аккредитива.

При этих вариантах составляется трехсторонний договор между кредитной организацией и сторонами сделки. Продавец сможет забрать причитающуюся ему сумму по завершении регистрации договора, предоставив в банк подтверждающие документы. Их перечень устанавливается в соглашении между сторонами или в трехстороннем банковском договоре. К ним относятся:

  • паспорт; выписка из ЕГРП;
  • копия Свидетельства нового собственника;
  • иные установленные сторонами документы.

 

Регистрация сделки

Оформление купли-продажи квартиры завершается регистрацией сделки. Она проводится соответствующим органом. Здесь участники заполняют заявления и сдают следующие документы:

  1. Паспорта и копии всех страниц документов.
  2. Договор купли-продажи (3 экземпляра).
  3. Правоустанавливающие документы на жилье.
  4. Свидетельство о собственности.
  5. Документы из БТИ: кадастровый паспорт, экспликация помещения, поэтажный план.
  6. Согласие супруга на продажу. Требуется, если жилье приобретено в браке и является совместной собственностью.
  7. Документ, подтверждающий семейный статус продавца (свидетельство о браке, о разводе, о смерти супруга).
  8. Одобрение органов опеки. Необходимо, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети и их данные указаны в свидетельстве о праве собственности.
  9. Квитанция об оплате госпошлины с копией. Ее наличие необязательно, но желательно.

Следует помнить, что многие документы имеют ограниченный срок действия. Сделку необходимо совершить в период их законности.

Регистрирующий орган выдает расписку о принятии документов, а через 10 рабочих дней на ее основании выдает готовое Свидетельство о регистрации права.

Итак, купля-продажа недвижимости — трудоемкая процедура. Покупатель должен тщательно изучить историю приобретаемого жилья. Предварительное соглашение, внесение задатка или аванса, составление и подписание основного договора, регистрация сделки, окончательный расчет — все это требует знания основ законодательства. При возникновении сложностей и тупиковых ситуаций всегда можно обратиться за помощью к профессионалам.

Хотите задать свой вопрос? Вы можете задать свой вопрос дежурному юристу онлайн. В течение 20-и минут мы перезвоним на указанный номер телефона и бесплатно ответим на ваш вопрос.
Задать свой вопрос

Оцените, пожалуйста, полезность информации, нам важно ваше мнение:

(Пока оценок нет)

Задать вопрос дежурному юристу онлайн

Консультации проводятся бесплатно в рамках ФЗ от 21.11.2011 г. № 324-ФЗ (ред. от 26.07.2019 г.)


Публикуя свои вопросы, сообщения, контактные данные и прочие данные на нашем сайте, вы, тем самым, даете свое согласие на обработку персональных данных и самостоятельно несете ответственность за содержание публикуемой в открытом доступе информации.

Со своей стороны, мы гарантируем, что не используем ваши контактные данные для спам-рассылок, в рекламных и прочих целях, кроме тех целей, что непосредственно связаны с функционалом сервиса, а именно для обратной связи и ответа на ваш вопрос.

Юридическая консультация онлайн

Наши юристы проконсультируют вас бесплатно. Мы работаем 24 часа в сутки, 7 дней в неделю (без выходных и праздничных дней).

Смотреть отвеченные вопросы